Para todos aquellos contratos de arrendamiento firmados con anterioridad al 5 de Junio de 2013 fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos, cabe diferenciar las siguientes situaciones;
*Con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: Dado que los contratos están sujetos a prórroga forzosa, el comprador tiene obligación de respetar el contrato y sus prórrogas.
*Con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994: El adquirente únicamente está obligado en todo caso a respetar un plazo de 5 años. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedara subrogado por la totalidad de la duración, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (*Adquirente de buena fe; A título oneroso; Adquiera de quien conste en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo; e Inscriba su título en el Registro de la Propiedad). En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Por lo tanto de forma general el nuevo propietario para aquellos contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que entró en vigor el 6 de Junio, deberá respetar el contrato de alquiler hasta alcanzar los cinco años.
¿Y SI MI CONTRATO DE ALQUILER ES POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 4/2013?
Con la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas cuyo objetivo fundamental, y así dimana de la exposición de motivos, fue flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, entre los que cabe destacar en cuanto al objeto del presente artículo, la modificación del artículos 7.2, 9.4 y 14, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, disponiendo lo siguiente;
El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria(*Recordemos Adquirente de buena fe; A título oneroso; Adquiera de quien conste en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo; e Inscriba su título en el Registro de la Propiedad), sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
La relevancia, por tanto, de la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad previamente a la transmisión de la vivienda se concreta en que el adquirente de la finca quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador sin que pueda instar el desahucio del arrendatario.
Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
¿ESTOS PRECEPTOS SON APLICABLES A LOS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 4/2013?
La respuesta debe ser negativa, como diáfanamente sostiene la Disposición Transitoria Primera, al declarar; Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
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